Como calcular o aumento da renda para 2027 (coeficiente 1,0256)

O coeficiente de atualização de rendas para 2027 é 1,0256. Quem atualizar uma renda em 2027 multiplica-a por esse número, o que dá um aumento de 2,56%.

Este artigo mostra como se faz a conta, tudo o que a carta ao inquilino tem de dizer e até quando tem de lá chegar, e o que pode fazer quem não atualizou nos anos anteriores. Leva também uma minuta da carta, para descarregar em Word ou em PDF. Trata o regime geral do arrendamento urbano.

De onde vem o número 1,0256

O coeficiente não é escolhido por ninguém: resulta da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, dos últimos 12 meses com valores disponíveis a 31 de agosto. Quem o apura é o Instituto Nacional de Estatística, e o resultado é publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano^[2].

Para 2027, o aviso saiu a 1 de outubro de 2026 e diz, nestas palavras: “torna-se público que o coeficiente […] é de 1,0256”^[1].

Como se faz a conta, com exemplos

Multiplica-se a renda atual pelo coeficiente. Não se multiplica pela percentagem nem se soma 2,56% à parte: o coeficiente já é a conta toda.

• Uma renda de 500,00€ passa a 500 × 1,0256 = 512,80€. São mais 12,80€ por mês, 153,60€ no ano.
• Uma renda de 837,40€ dá 858,8374 na conta, e a renda legal é 858,84€.
• Uma renda de 1.250,00€ passa a 1.282,00€, mais 32,00€ por mês.

O arredondamento é ao cêntimo, e é sempre para cima

A renda que sai da conta arredonda-se para a unidade de cêntimo imediatamente superior^[3]. Não é para o cêntimo mais próximo: é para cima, nem que a conta passe por um milésimo. Foi o que aconteceu no segundo exemplo, em que 858,8374 subiu para 858,84€.

Há uma armadilha nesta regra, e apanha muita gente que viu a lei antiga. Até 2012, o artigo 25.º mandava arredondar ao euro acima. O artigo 4.º da Lei n.º 31/2012 trocou “euro” por “cêntimo”, com efeitos a 12 de novembro de 2012^[3]. Quem ainda arredondar ao euro cobra até 99 cêntimos a mais por mês, todos os meses.

A carta tem de chegar 30 dias antes

Na falta de regime estipulado no contrato, o senhorio comunica por escrito, com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente aplicado e a nova renda que dele resulta^[4]. Os 30 dias contam-se até ao dia em que a nova renda começa a ser devida.

A comunicação faz-se por escrito assinado pelo senhorio e remetido por carta registada com aviso de receção, para o local arrendado^[5]. A carta identifica o coeficiente, a renda nova e a data a partir da qual se aplica.

Para uma renda que se atualize em 1 de janeiro de 2027, isto significa que a comunicação tem de estar na mão do inquilino no início de dezembro.

O que tem de constar na carta

A lei não publica um modelo de carta, mas diz o que ela tem de levar. Falhar um destes pontos dá ao inquilino o argumento de que a atualização não vale.

O que a lei exige:

• Estar por escrito e assinada por quem a envia^[5].
• O endereço completo de quem a subscreve. Está no texto da lei, e é o que mais se esquece^[5].
• O coeficiente aplicado^[4].
• A nova renda que dele resulta^[4].
• Chegar com 30 dias de antecedência^[4].
• Seguir por carta registada com aviso de receção para o local arrendado, salvo se o inquilino tiver indicado outra morada por escrito. Em alternativa, pode ser entregue em mão, assinando o inquilino uma cópia com nota de receção^[5].

O resto não é exigido pela lei, mas evita discussões e não custa nada escrever:

• a morada do imóvel e a data do contrato, para não haver dúvida sobre qual é o arrendamento;
• a renda atual e a conta feita, com o coeficiente à vista;
• o número do aviso do INE que fixou esse coeficiente;
• a nota de que o valor foi arredondado ao cêntimo acima, que explica os cêntimos a mais;
• a data a partir da qual a nova renda é devida;
• a confirmação de que tudo o resto no contrato se mantém.

Quando é que se pode atualizar

A primeira atualização só pode ser exigida um ano depois do início do contrato, e as seguintes um ano depois da anterior^[4]. A data da atualização é a do aniversário do contrato, não 1 de janeiro – contratos que começaram em maio atualizam em maio.

E há uma condição antes de todas as outras: o contrato pode ter um regime próprio de atualização, estipulado por escrito pelas partes, e nesse caso é esse que vale^[4]. O regime dos coeficientes aplica-se na falta de estipulação.

Quem não atualizou em anos anteriores ainda vai a tempo de alguns

Não atualizar num ano prejudica a recuperação desse aumento, mas os coeficientes podem ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido possível aplicá-los^[4].

Na prática: quem está em 2027 ainda alcança 2025, 2026 e 2027. Os coeficientes anteriores a esses perderam-se. E cada ano arredonda-se por si, porque é sobre a renda já atualizada que incide o ano seguinte.

É aqui que está o dinheiro que ninguém conta. Nessa renda de 650,00€, recuperar os três anos dá 696,31€ por mês, contra 666,64€ se aplicasse só o coeficiente de 2027: são 356,04€ a mais no primeiro ano, e a diferença mantém-se nos anos seguintes, porque a renda ficou mais alta.

O que não se pode é cobrar o passado. A atualização vale para o futuro: não há rendas retroativas de anos em que não se atualizou.

2023 foi diferente, e o erro ainda circula

O INE apurou 1,0543 para 2023, mas esse coeficiente não se aplicou. O artigo 2.º da Lei n.º 19/2022 travou a atualização desse ano em 1,02^[6].

O aviso do INE com o 1,0543 existe e é fácil de encontrar. Quem o usar numa conta de 2023 – sobretudo quem esteja a recuperar vários anos de uma vez – aplica um aumento que a lei proibiu. Foi uma medida daquele ano: 2024, 2025, 2026 e 2027 seguem o coeficiente do INE na íntegra.

O que este cálculo não cobre

Fica de fora o arrendamento não habitacional quando o contrato disponha de outra forma, os contratos antigos sujeitos a regimes transitórios próprios, e os limites aplicáveis à renda inicial de contratos novos, que são outra conta.

As contas deste artigo estão no simulador de atualização de renda, que faz a conta ano a ano e diz quanto se perde por não recuperar os anos em atraso. E se o que estiver em causa for o fim do contrato e não o valor da renda, há o artigo sobre como o inquilino pode denunciar um contrato de arrendamento.