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Simulador de mais-valias de imóveis
Quanto vai pagar de IRS ao vender um imóvel – comprado, herdado ou doado, sendo residente ou não. Ao contrário das calculadoras que aplicam uma taxa fixa, esta soma a mais-valia ao seu rendimento e calcula o imposto que a venda lhe custa de verdade.
Última atualização: 6 de novembro de 2026
O imóvel que vendeu
O que gastou
Quem vende
Era a sua habitação própria e permanente
e vai reinvestir noutra casa para o mesmo fim
Imposto a pagar
19.014,04€
20,1% da mais-valia, à taxa marginal de 44,6%
Da mais-valia ao imposto
94.400,00€Mais-valia→47.200,00€Parte tributada→75.385,96€Fica na sua mão
As contas discriminadas
Valor de aquisição120.000,00€
Corrigido pela inflação (coeficiente 1,23)147.600,00€
Despesas e obras somadas ao custo+ 8.000,00€
Custo total do imóvel155.600,00€
Mais-valia94.400,00€
Parte tributada (50%, artigo 43.º)47.200,00€
IRS do ano sem esta venda4.573,85€
IRS do ano com esta venda23.587,89€
Imposto que a venda custa19.014,04€
Detido 14 anos. Coeficientes da portaria das alienações de 2026.
O que precisa de saber
- Não há uma taxa das mais-valias. Metade do ganho soma-se ao seu restante rendimento e é tributada pelos escalões do IRS. O mesmo imóvel custa valores diferentes a pessoas diferentes – por isso lhe perguntamos quanto ganha. Uma calculadora que use uma percentagem fixa está a adivinhar.
- Imóvel herdado ou doado. O valor de aquisição não é zero nem o que o falecido pagou: é o que serviu, ou serviria, de base ao imposto do selo. Numa doação isenta entre familiares diretos, a lei manda usar o valor patrimonial da matriz até dois anos antes da doação.
- Reinvestir só parte não é tudo ou nada. A isenção é proporcional ao que reinvestir, e conta-se sobre o valor da venda já descontado do empréstimo que amortizou.
- Não está tudo aqui. Ficam de fora menos-valias de outros anos, imóveis afetos a atividade empresarial, imóveis com apoio público e o regime temporário de reinvestimento em arrendamento acessível.
Fontes
- Artigo 43.º, n.º 2, do Código do IRS. Só metade do saldo entre mais-valias e menos-valias é tributada. Desde a Lei n.º 24-D/2022 a redação já não diz “efetuadas por residentes”, pelo que a exclusão de 50% vale também para não residentes. ver fonte
- Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro. Quadro dos coeficientes de desvalorização da moeda aplicáveis aos bens alienados durante 2026. ver fonte
- Artigo 50.º do Código do IRS. O valor de aquisição é corrigido pelos coeficientes sempre que tenham passado mais de 24 meses entre a compra e a venda. ver fonte
- Artigo 45.º do Código do IRS. Imóvel herdado ou doado: o valor de aquisição é o que serviu, ou serviria, de base à liquidação do imposto do selo. Nas doações isentas entre familiares diretos usa-se o valor patrimonial da matriz até dois anos antes da doação. ver fonte
- Artigo 51.º, n.º 1, alínea a), do Código do IRS. Acrescem ao valor de aquisição os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos e as despesas necessárias inerentes à aquisição e à alienação. ver fonte
- Artigo 10.º, n.os 5 e 12, do Código do IRS. Reinvestimento em habitação própria e permanente entre os 24 meses anteriores e os 36 posteriores à venda. Reinvestindo só parte, a exclusão é proporcional à parte reinvestida. ver fonte
- Ofício Circulado n.º 20255/2023, da Autoridade Tributária. Desde 1 de janeiro de 2023 as mais-valias imobiliárias de não residentes são de englobamento obrigatório e tributadas às taxas gerais do artigo 68.º. Para determinar a taxa contam todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora de Portugal. ver fonte
- Artigo 68.º do Código do IRS, na redação da Lei n.º 73-A/2025 (OE2026). Escalões e taxas em vigor em 2026. O imposto calcula-se dividindo o rendimento em duas partes: até ao topo do escalão aplica-se a taxa média da coluna B; ao excedente, a taxa normal da coluna A do escalão seguinte. ver fonte
Simulação informativa, feita com a legislação em vigor em 2026. Não dispensa a confirmação junto da Autoridade Tributária ou de um contabilista certificado, nem constitui aconselhamento fiscal.