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Simulador de mais-valias de imóveis
Quanto vai pagar de IRS ao vender um imóvel – comprado, herdado ou doado, sendo residente ou não. Ao contrário das calculadoras que aplicam uma taxa fixa, esta soma a mais-valia ao seu rendimento e calcula o imposto que a venda lhe custa de verdade.
Última atualização: 26 de setembro de 2026
A portaria dos coeficientes de desvalorização da moeda para as vendas de 2026 ainda não foi publicada – saem habitualmente em novembro. Até lá usamos os coeficientes de 2025, que são os mais recentes em vigor. O valor pode mudar ligeiramente quando a nova portaria sair.
O imóvel que vendeu
O que gastou
Quem vende
As contas discriminadas
Detido 14 anos. Coeficientes da portaria das alienações de 2025, por ser a mais recente publicada.
O que precisa de saber
- Não há uma taxa das mais-valias. Metade do ganho soma-se ao seu restante rendimento e é tributada pelos escalões do IRS. O mesmo imóvel custa valores diferentes a pessoas diferentes – por isso lhe perguntamos quanto ganha. Uma calculadora que use uma percentagem fixa está a adivinhar.
- Imóvel herdado ou doado. O valor de aquisição não é zero nem o que o falecido pagou: é o que serviu, ou serviria, de base ao imposto do selo. Numa doação isenta entre familiares diretos, a lei manda usar o valor patrimonial da matriz até dois anos antes da doação.
- Reinvestir só parte não é tudo ou nada. A isenção é proporcional ao que reinvestir, e conta-se sobre o valor da venda já descontado do empréstimo que amortizou.
- Não está tudo aqui. Ficam de fora menos-valias de outros anos, imóveis afetos a atividade empresarial, imóveis com apoio público e o regime temporário de reinvestimento em arrendamento acessível.
Fontes
- Artigo 43.º, n.º 2, do Código do IRS. Só metade do saldo entre mais-valias e menos-valias é tributada. Desde a Lei n.º 24-D/2022 a redação já não diz “efetuadas por residentes”, pelo que a exclusão de 50% vale também para não residentes. ver fonte
- Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro. Quadro dos coeficientes de desvalorização da moeda aplicáveis aos bens alienados durante 2025. É a portaria mais recente publicada; a de 2026 costuma sair em novembro. ver fonte
- Artigo 50.º do Código do IRS. O valor de aquisição é corrigido pelos coeficientes sempre que tenham passado mais de 24 meses entre a compra e a venda. ver fonte
- Artigo 45.º do Código do IRS. Imóvel herdado ou doado: o valor de aquisição é o que serviu, ou serviria, de base à liquidação do imposto do selo. Nas doações isentas entre familiares diretos usa-se o valor patrimonial da matriz até dois anos antes da doação. ver fonte
- Artigo 51.º, n.º 1, alínea a), do Código do IRS. Acrescem ao valor de aquisição os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos e as despesas necessárias inerentes à aquisição e à alienação. ver fonte
- Artigo 10.º, n.os 5 e 12, do Código do IRS. Reinvestimento em habitação própria e permanente entre os 24 meses anteriores e os 36 posteriores à venda. Reinvestindo só parte, a exclusão é proporcional à parte reinvestida. ver fonte
- Ofício Circulado n.º 20255/2023, da Autoridade Tributária. Desde 1 de janeiro de 2023 as mais-valias imobiliárias de não residentes são de englobamento obrigatório e tributadas às taxas gerais do artigo 68.º. Para determinar a taxa contam todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora de Portugal. ver fonte
- Artigo 68.º do Código do IRS, na redação da Lei n.º 73-A/2025 (OE2026). Escalões e taxas em vigor em 2026. O imposto calcula-se dividindo o rendimento em duas partes: até ao topo do escalão aplica-se a taxa média da coluna B; ao excedente, a taxa normal da coluna A do escalão seguinte. ver fonte
Simulação informativa, feita com a legislação em vigor em 2026. Não dispensa a confirmação junto da Autoridade Tributária ou de um contabilista certificado, nem constitui aconselhamento fiscal.