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Simulador de crédito à habitação
A prestação é só metade da história. Aqui vê também a TAEG, o que o crédito custa do princípio ao fim, e se passa nos limites do Banco de Portugal – financiamento, taxa de esforço e prazo.
Última atualização: 16 de setembro de 2026
Dados para simulação
Encargos
As contas discriminadas
Custo mensal de ter a casa, com IMI e condomínio: 934,91€ · no primeiro mês, apenas 243,25€ da prestação abate à dívida
Para onde vai a prestação mensal
no primeiro mês- Juros583,33€
- Capital243,25€
- Seguros45,00€
Nos primeiros anos quase tudo são juros. Só perto do fim do contrato é que a maior parte da prestação abate à dívida.
Dívida e juros ao longo do contrato
Ano a ano
O que precisa de saber
- A TAEG é o que interessa comparar. Junta juros, seguros exigidos, comissões e imposto do selo. Dois bancos com a mesma TAN podem ter TAEGs muito diferentes.
- O banco testa a sua prestação com juros mais altos. É obrigatório desde agosto de 2026: a taxa de esforço é avaliada já com uma subida da taxa, não com a de hoje.
- No início paga quase só juros. É por isso que amortizar cedo poupa tanto – e que vender nos primeiros anos deixa a dívida quase intacta.
- O selo de 4% sobre os juros só não se paga na habitação própria. Se comprar para arrendar, some esse custo todos os meses.
O que o Banco de Portugal recomenda
São recomendações do supervisor aos bancos, não leis: um banco pode ultrapassá-las em parte dos créditos que concede. Mas se ficar fora destes limites, conte com mais dificuldade em obter o crédito.
Fontes
- Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 – Banco de Portugal. LTV até 90% na habitação própria e permanente e 80% nas outras finalidades, taxa de esforço até 45% e prazo até 40 anos (35 para quem tem mais de 35 anos). Aplica-se às avaliações feitas a partir de 1 de agosto de 2026. ver fonte
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017, artigos 15.º e 23.º e Anexo II. Fórmula da TAEG e o que entra no custo total do crédito; comissão de reembolso antecipado até 0,5% em taxa variável e 2% em taxa fixa. ver fonte
- Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 17.1 e 17.3.1. 0,6% sobre o capital nos créditos de cinco anos ou mais e 4% sobre os juros cobrados pelo banco. ver fonte
- Artigo 7.º, alínea l), do Código do Imposto do Selo. Isenta do selo os juros de empréstimos para aquisição, construção ou obras em habitação própria. ver fonte
- Euribor – BPstat, Banco de Portugal. Consulte aqui o valor do indexante antes de simular: o simulador não inventa taxas. ver fonte
Simulação informativa, com as regras em vigor em 2026. Os valores finais dependem da proposta do banco, que é obrigado a entregar-lhe a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) com a TAEG do seu caso.