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Simulador de amortização antecipada
Quanto poupa ao amortizar o crédito à habitação — e, sobretudo, se deve reduzir o prazo ou a prestação, que é a escolha onde estão os milhares de euros. Com a comissão que a lei permite ao banco cobrar, e com os casos em que não pode cobrar nada.
Última atualização: 27 de setembro de 2026
A comissão de reembolso antecipado em taxa variável esteve suspensa até 31 de dezembro de 2025 e não foi prorrogada. Em 2026 voltou a ser devida: 0,5% em taxa variável e 2,0% em taxa fixa.
O crédito
A amortização
Prazo ou prestação?
Reduzindo o prazo, o crédito passa de 25 anos para 19 anos e 3 meses e a prestação fica nos 581,61€. Reduzindo a prestação, ela desce para 484,68€ mas paga durante o mesmo tempo — e é por isso que poupa menos.
O que precisa de saber
- A comissão voltou em 2026. Esteve suspensa em taxa variável até ao fim de 2025 e não foi prorrogada. O contrato pode prever menos do que o máximo legal — vale a pena ver antes de decidir.
- Há casos em que não se paga nada. Morte do titular, desemprego (inscrito no centro de emprego há mais de três meses) e deslocação profissional para mais de 50 km com mudança de casa. Não é preciso negociar: a lei dispensa.
- Avise o banco a tempo. São 7 dias úteis de pré-aviso na amortização parcial e 10 na total. A parcial tem de coincidir com o vencimento de uma prestação.
- O banco não pode cobrar extras. Para lá da comissão, só pode repercutir o que pagar a conservatórias, cartórios ou ao fisco, e com documento que o comprove.
Fontes
- Artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. A comissão de reembolso antecipado não pode exceder 0,5% do capital reembolsado em período de taxa variável, nem 2% em taxa fixa. Não é devida em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional. ver fonte
- Artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 80-A/2022, na redação da Lei n.º 1/2025. Suspendeu a comissão de reembolso antecipado nos contratos de taxa variável para habitação própria e permanente, mas apenas até 31 de dezembro de 2025. Não foi prorrogada para 2026. ver fonte
- Artigos 24.º e 25.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. Na transferência, o banco antigo entrega os elementos ao novo em 10 dias úteis e os seguros mantêm-se válidos. E é vedada a cobrança de qualquer comissão pela análise da renegociação, incluindo do spread. ver fonte
- Artigo 7.º, n.º 1, alínea j), do Código do Imposto do Selo. Estão isentos de imposto do selo os mútuos do crédito à habitação até ao montante do capital em dívida, quando deles resulte mudança de instituição de crédito. Só o excedente é tributado. ver fonte
- Artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. O indexante resulta da média aritmética simples das cotações diárias observadas no mês de calendário anterior ao início do período de contagem de juros, e arredonda-se à milésima. ver fonte
- Taxas Euribor, BPstat — Banco de Portugal. É de onde vêm as médias mensais usadas aqui, pelas séries oficiais do Banco de Portugal para os prazos de 1, 3, 6 e 12 meses. ver fonte
- Reembolsar e transferir o crédito, Banco de Portugal. Enumera o que o banco pode exigir na transferência: a comissão de reembolso antecipado, as despesas pagas a conservatórias e cartórios, e os juros até à data. Não pode cobrar juros do futuro. ver fonte
Simulação informativa. As condições concretas estão no seu contrato, que pode prever uma comissão menor ou nenhuma. Não dispensa a leitura da ficha de informação normalizada nem o contacto com o banco.