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Simulador de rentabilidade de imóveis
Duas formas de ganhar dinheiro com um imóvel, duas contas diferentes: comprar para arrendar ou comprar, recuperar e vender. Com o custo real do crédito e a escolha entre comprar em nome próprio ou através de uma empresa.
Última atualização: 16 de setembro de 2026
Dados para simulação
IMT e imposto do selo da compra: 3.272,44€ · custos de aquisição 4.272,44€
Quem compra
Crédito
Antes de fazer proposta
Se as coisas correrem mal
Valores por ano, comparados com o cenário base. A vermelho, o que passa a dar prejuízo – é aí que os negócios morrem, não na conta base.
As contas discriminadas
Investimento total 154.272,44€ · dinheiro seu 154.272,44€ · recupera o que investiu em 29.4 anos
O que precisa de saber
- Os juros não descontam no IRS. Na categoria F, o artigo 41.º exclui os gastos de natureza financeira: paga imposto sobre a renda menos as despesas do imóvel, mesmo que o banco leve a maior parte.
- O crédito custa antes de custar. Selo sobre o capital, dossier, avaliação, formalização e hipoteca saem do seu bolso no início – e somam-se ao dinheiro que tem de ter.
- Selo de 4% sobre os juros. Quem compra para arrendar não tem a isenção da habitação própria. Quase nenhum simulador conta isto.
- Não está tudo aqui. Faltam obras futuras, subidas de renda, valorização do imóvel e a amortização do capital, que também é seu. Isto é o retorno em dinheiro, ano a ano.
Fontes
- Artigo 72.º do Código do IRS. Taxa autónoma de 25% nas rendas de habitação e 28% nas restantes, com reduções de 10, 15 e 20 pontos por duração do contrato. ver fonte
- Artigo 41.º do Código do IRS. Gastos dedutíveis às rendas. Exclui expressamente os gastos de natureza financeira (juros do crédito), depreciações, mobiliário e AIMI. ver fonte
- Artigos 43.º, 50.º e 51.º do Código do IRS. Mais-valias: só 50% do saldo é tributado nos residentes; o valor de aquisição só é corrigido após 24 meses; acrescem encargos de valorização e despesas de compra e venda. ver fonte
- Artigo 68.º do Código do IRS. Escalões e taxas gerais de IRS em vigor em 2026, aplicáveis à parte tributável da mais-valia. ver fonte
- Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro – AT. Tabelas práticas de IMT em vigor a partir de 1 de janeiro de 2026 (tabelas I a VI). ver fonte
Simulação informativa, com as regras em vigor em 2026. Não dispensa a confirmação junto da Autoridade Tributária, do seu banco ou de um contabilista, nem constitui aconselhamento fiscal ou de investimento.