Como o inquilino pode denunciar um contrato de arrendamento e o que o senhorio pode fazer?

Um inquilino que queira sair de um arrendamento tem duas formas de o fazer por sua iniciativa, e uma terceira que depende de haver um motivo. A forma que ele usar decide duas coisas: a data em que o contrato acaba e o dinheiro que fica por pagar.

Este artigo responde a três perguntas, por esta ordem: que formas existem, que prazos tem cada uma, e o que é devido quando os prazos não são cumpridos. Trata o arrendamento habitacional com prazo certo, que é o caso mais comum; os contratos de duração indeterminada ficam para o fim.

Terminologia: a lei não usa a palavra “rescindir”

Quase todas as cartas dizem “venho rescindir o contrato”. É a palavra do dia a dia e não existe no Código Civil. A lei tem três mecanismos, e cada um tem condições próprias.

Oposição à renovação. Impede que o contrato se renove quando o período em curso acabar. Não o encurta: o contrato vai até ao fim que já tinha.

Denúncia. Termina o contrato antes desse fim. É por isso que tem condições próprias, que se veem mais abaixo.

Resolução. Assenta num incumprimento do senhorio – obras em falta que comprometam a habitabilidade, por exemplo – e quem a invoca tem de o fundamentar. Escrever “rescisão com justa causa” não transforma uma carta numa resolução.

Para quem recebe a carta, a consequência é prática: o título dela não decide nada. O que decide é o conteúdo e a data em que foi recebida.

Oposição à renovação: os prazos que o inquilino tem de cumprir

A antecedência depende da duração do período em curso – o prazo inicial, ou a renovação que estiver a decorrer – e conta-se para o termo desse período^[3].

Num contrato de um ano que começou a 1 de janeiro de 2026 e acaba a 31 de dezembro, são 90 dias: a comunicação tem de ser eficaz até ao início de outubro. E o contrato acaba a 31 de dezembro – não no dia em que a carta chegou.

Não é preciso esperar por nada para comunicar uma oposição à renovação. A regra do primeiro terço, de que se fala a seguir, é da denúncia e só dela.

Os prazos do senhorio não são os mesmos. No mesmo período de um ano, ele precisa de 120 dias, contra os 90 do inquilino^[2]. E há um travão que só o apanha a ele: a oposição à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato^[2]. Isso prende o senhorio, não o inquilino – que mantém os seus prazos intactos.

Denúncia: as duas condições para sair antes do fim

A denúncia tem duas exigências que se confundem com frequência, e não são a mesma coisa.

A primeira: tem de ter decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação em curso^[3]. Num período de doze meses são quatro meses; em 24 meses são oito; em 36 meses, um ano.

A segunda é o pré-aviso.

Há ainda uma terceira regra, que muda a data final: a denúncia produz efeitos no final de um mês do calendário^[3]. Não acaba no dia em que os 120 dias se completam.

Num contrato de doze meses começado a 1 de janeiro de 2026, o primeiro terço cumpre-se a 30 de abril. Se a denúncia for recebida a 15 de maio, os 120 dias terminam a 12 de setembro – e o contrato cessa a 30 de setembro, por causa da regra do fim do mês. É a razão pela qual trocar “120 dias” por “quatro meses” dá contas diferentes.

Quando o contrato se renova, a contagem do primeiro terço recomeça

A regra do primeiro terço não se aplica ao contrato todo, mas a cada período em curso.

A lei não fala do contrato inteiro. Fala do “prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação”^[3]. Quando uma renovação começa, o primeiro terço volta a contar-se – sobre esse período novo. Morar no imóvel há seis anos não dispensa ninguém dessa conta, se a renovação em curso começou há dois meses.

Para fazer essa conta é preciso saber qual é, juridicamente, a duração da renovação. Não basta ler a cláusula do contrato. Na falta de estipulação em contrário, o contrato renova-se por períodos de igual duração – ou de três anos, quando essa duração for inferior^[1]. Um contrato de um ano que diga “renovável por períodos de um ano” levanta, por isso, uma questão que a cláusula sozinha não resolve.

Entre impedir uma renovação antes de ela começar e denunciar depois de ela ter começado pode ir mais de um ano de diferença.

O inquilino não cumpriu o pré-aviso: o que é devido

Dar menos pré-aviso do que o exigido não impede o inquilino de sair. Obriga-o a pagar os dias que faltaram, e só esses.

A norma é expressa: a falta da antecedência não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta^[3]. Quem devia 120 dias e deu 90 tem em falta 30 dias – e é sobre esses que se faz a conta. Não são 120 dias outra vez, nem as rendas todas até ao fim do contrato.

Há três situações em que esse pagamento não é devido: desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho e morte do arrendatário ou de quem com ele viva em economia comum há mais de um ano^[3]. São exceções ao pré-aviso em falta, e não a tudo o resto: não apagam rendas vencidas nem estragos.

Sair antes do primeiro terço é um caso diferente, e não uma versão agravada deste. Ali não falta só antecedência: falta uma condição do próprio direito de denunciar. Não é seguro dizer que basta pagar 120 dias, nem que se devem todas as rendas até ao fim – e é por isso que estas saídas costumam acabar em acordo escrito.

Como a comunicação tem de ser feita

As comunicações sobre a cessação do arrendamento fazem-se por escrito assinado por quem declara, remetido por carta registada com aviso de receção^[5].

Os endereços também estão na lei: ao arrendatário, para o local arrendado, salvo indicação escrita dele em contrário; ao senhorio, para o endereço que consta do contrato ou da comunicação imediatamente anterior dele^[5]. E qualquer comunicação tem de conter o endereço completo de quem a assina^[5].

A data que conta é a da receção, e não a que está escrita no papel nem a do envio. Uma carta devolvida, uma recusa de receção ou um aviso assinado por terceiro têm regras próprias.

Havendo vários arrendatários, a vontade de um não decide sozinha a relação toda. A casa de morada de família tem regras próprias de assinatura.

Contratos de duração indeterminada: outras regras

Nestes contratos não há primeiro terço, porque não há um período em curso a contar. Aplica-se outra norma: passados seis meses de duração efetiva, o inquilino pode denunciar sem justificação, com 120 dias de antecedência se o contrato já tiver um ano ou mais de duração efetiva, ou 60 dias se ainda não tiver^[4]. A cessação volta a dar-se no final de um mês do calendário^[4].

Resumo: as três perguntas a fazer quando a carta chega

São três, e separá-las é o que evita a discussão:

1. O inquilino usou um mecanismo que lhe permite terminar o contrato? Não é o título da carta que responde: é o que ela diz.
2. Em que data é que esse mecanismo produz efeitos? O fim do período em curso, numa oposição à renovação; o fim de um mês do calendário, numa denúncia.
3. O que continua a ser devido depois da saída? Rendas vencidas, pré-aviso em falta, encargos do contrato, estragos que não sejam desgaste normal, e o destino da caução.

Misturar as três leva aos dois erros do costume: julgar que uma carta liberta o inquilino de todas as obrigações, ou julgar que uma falha na carta deixa o senhorio cobrar as rendas até ao fim do contrato.

Já escrevi aqui sobre o outro lado desta relação, o que se assina antes de haver contrato: está no artigo do contrato-promessa de arrendamento. E se o que está em causa for o valor da renda e não o fim do contrato, há o simulador de atualização de renda.

Este artigo trata o regime geral do arrendamento habitacional. Contratos antigos, regimes transitórios e arrendamento não habitacional seguem regras próprias, e um litígio sobre a validade da cessação não se resolve por tabela nenhuma.