Contrato-promessa de arrendamento: o que a lei diz mesmo

Há um momento em que o contrato-promessa de arrendamento aparece quase sempre: a casa ainda não está pronta, ou o inquilino está à espera de uma resposta que não depende dele, e nenhuma das partes quer perder a outra pelo meio. Assina-se um papel, entrega-se algum dinheiro, e fica tudo combinado.

O problema é que quase tudo o que se lê sobre este papel está errado num ponto ou noutro. Uns dizem que precisa de assinaturas reconhecidas, e não precisa. Outros garantem que o dinheiro entregue se devolve em dobro, e normalmente não se devolve. E quase ninguém avisa do que acontece quando o senhorio, por simpatia, entrega as chaves antes do contrato definitivo – que é onde está o verdadeiro risco.

O que é, e quando é que faz mesmo falta

Um contrato-promessa de arrendamento é a promessa de celebrar, mais tarde, um contrato de arrendamento. Não é um arrendamento: é o compromisso de o fazer. E, ao contrário do que a palavra sugere, não é uma formalidade – vincula as duas partes e tem consequências quando alguma delas se desdiz.

Faz sentido em três situações concretas. Quando o imóvel ainda não está em condições de ser habitado e há obras a terminar. Quando o inquilino depende de uma aprovação que ainda não chegou, seja um apoio público, uma transferência de trabalho ou uma mudança de cidade. E quando as partes já acordaram o essencial mas falta fechar pormenores que levam semanas. Fora destes casos, a promessa é trabalho a dobrar: assinam-se dois contratos onde bastaria um.

A forma: basta um papel assinado

É aqui que começa a confusão mais cara. O artigo 410.º do Código Civil tem três números, e quase toda a gente aplica o terceiro quando devia aplicar o segundo.

O n.º 2 diz que a promessa de um contrato para o qual a lei exija documento escrito só vale se constar de documento assinado pelas partes. Como o arrendamento urbano tem de ser celebrado por escrito^[6], a promessa de arrendamento também tem de o ser. Até aqui, simples.

O n.º 3 é que exige reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da licença de utilização – mas só na promessa de contrato de transmissão ou constituição de direito real sobre um edifício^[1]. É a regra da promessa de compra e venda. E o arrendamento não transmite nem constitui direito real nenhum: a lei define-o como a obrigação de proporcionar a alguém o gozo temporário de uma coisa mediante retribuição^[2]. É uma obrigação, não um poder sobre o imóvel.

Na prática: um contrato-promessa de arrendamento não precisa de notário, nem de assinaturas reconhecidas, nem de certificação de licença. Precisa de estar escrito e assinado. Quem gastar dinheiro num reconhecimento presencial não fica pior por isso, mas está a pagar por uma exigência que a lei não faz.

O dinheiro que se entrega quase nunca é sinal

Esta é a parte que muda mais contas, e a que praticamente nenhum artigo apanha.

Toda a gente sabe a regra do sinal: quem o entrega e desiste, perde-o; quem o recebe e desiste, devolve o dobro^[4]. O que quase ninguém repara é que essa regra só se aplica se houver sinal – e que a presunção de que o dinheiro entregue é sinal está escrita, na lei, apenas para o contrato-promessa de compra e venda^[3].

Num contrato-promessa de arrendamento não há essa presunção. O que a lei manda presumir é o contrário: o dinheiro entregue por um dos contraentes que coincida com a prestação a que fica obrigado vale como antecipação do cumprimento, salvo se as partes lhe quiserem dar carácter de sinal^[3]. Ou seja, aquele valor que o promitente-arrendatário entrega presume-se renda adiantada, e não sinal.

Sem a palavra “sinal” escrita no papel, não há dobro para devolver nem sinal para perder. Há renda paga por antecipação, que simplesmente se devolve.

A consequência é direta para os dois lados. Um promitente-arrendatário que conte com receber o dobro se o senhorio arrendar a casa a outra pessoa vai ficar sem esse argumento. E um promitente-senhorio que conte com ficar com o dinheiro se o inquilino desaparecer vai ter de o devolver. Se as partes querem o regime do sinal, têm de o dizer por escrito.

Se alguém desistir

Havendo sinal expressamente convencionado, aplica-se o que se espera: o promitente-arrendatário que falta perde o que entregou; o promitente-senhorio que falta devolve o dobro. E, salvo estipulação em contrário, não há lugar a mais nenhuma indemnização^[4] – o sinal é o tecto, não o piso.

Há outra via, menos conhecida: a execução específica. O artigo 830.º permite a quem foi deixado para trás pedir ao tribunal uma sentença que produza os efeitos da declaração de quem faltou – na prática, o contrato nasce por decisão judicial^[5]. Mas o mesmo artigo diz que se entende haver convenção em contrário sempre que exista sinal ou tenha sido fixada uma pena para o incumprimento^[5].

Daqui sai uma escolha que convém ser consciente, porque as duas coisas se mordem: pôr sinal ou cláusula penal no contrato reforça a compensação e enfraquece a possibilidade de obrigar a outra parte a cumprir. Quem quer mesmo aquela casa pode preferir não ter sinal nenhum; quem quer sobretudo ser compensado se a coisa correr mal, o oposto. Na promessa de compra e venda a lei não deixa afastar a execução específica; na de arrendamento, deixa.

A armadilha: entregar as chaves antes do contrato definitivo

Este é o ponto onde se perdem mais senhorios, e por boas intenções.

O Supremo Tribunal de Justiça já decidiu que a promessa de arrendamento se converte em arrendamento definitivo, independentemente de o contrato definitivo alguma vez ser celebrado, desde que se verifiquem os elementos típicos do arrendamento: o promitente-arrendatário ocupar e usufruir efetivamente do imóvel, pagar a retribuição típica, e usar a casa para o fim a que se destina^[7].

Não é uma decisão isolada. Noutro caso, um contrato intitulado “contrato-promessa de arrendamento” foi executado durante dezassete anos e meio sem nunca se ter celebrado o definitivo – e acabou qualificado pelo tribunal como arrendamento comercial, com tudo o que isso arrasta^[8].

Traduzido para o que interessa: a partir do momento em que entrega as chaves e aceita dinheiro pela ocupação, aquilo deixa de ser uma promessa. É um arrendamento, com as proteções que a lei dá ao inquilino – prazos, renovação, condições de denúncia – mesmo que no papel esteja escrito outra coisa. Quem entrega a casa “só enquanto não assinamos” está a assinar sem dar por isso.

O que tem de ir no papel

A promessa não tem uma lista legal de conteúdos obrigatórios. Mas como o que ela promete é um arrendamento, faz sentido que já contenha o que a lei exige ao contrato definitivo: a identificação das partes com números de identificação civil e fiscal, a identificação e localização do imóvel, o fim habitacional ou não habitacional, os dados da licença de utilização ou a referência a não ser exigível, o valor da renda e a data da celebração^[11].

Para lá disso, há três cláusulas que valem mais do que todas as outras juntas, porque são as que resolvem as discussões que efetivamente acontecem:

• O prazo e o gatilho para o contrato definitivo. Não “logo que possível”, mas uma data ou um acontecimento concreto – a conclusão das obras, a resposta a uma candidatura, o fim de um prazo em dias.
• O que acontece se o gatilho falhar. Se a aprovação não sair ou as obras derraparem, o contrato resolve-se, prorroga-se, ou converte-se? Sem isto, fica-se preso a uma promessa sem saída.
• A natureza do dinheiro entregue. Sinal ou antecipação de renda, escrito com essas palavras. É a diferença entre devolver e devolver o dobro.

Vale ainda dizer o que não se consegue fazer: uma promessa de arrendamento não se regista na conservatória nem se pode dotar de eficácia real. Essa possibilidade existe para promessas de transmissão ou constituição de direitos reais, e já vimos que o arrendamento não é um^[2]. Quem quiser oponibilidade a terceiros tem de celebrar o contrato definitivo.

As Finanças entram mais cedo do que se pensa

A obrigação de comunicar à Autoridade Tributária não é só dos contratos de arrendamento: abrange expressamente as respetivas promessas^[9]. Mas o prazo conta-se de um momento específico – no caso da promessa, do dia da disponibilização do bem locado, e não do dia da assinatura^[9]. A comunicação faz-se até ao fim do mês seguinte, por declaração Modelo 2 do imposto do selo, no Portal das Finanças.

O imposto segue a mesma lógica. A verba 2 da Tabela Geral tributa a 10% o valor de uma renda mensal, e diz, com todas as letras, que a promessa só entra quando seguida da disponibilização do bem locado ao locatário^[10]. Numa promessa em que o imóvel não muda de mãos, não há imposto nem declaração a fazer. Assim que as chaves passam, há as duas coisas – e vale a pena reparar que é o mesmo facto que dispara a obrigação fiscal e a conversão em arrendamento de que falámos acima. Não é coincidência.

O Porta 65 já não pede contrato-promessa

Durante anos, a razão número um para celebrar uma promessa de arrendamento foi o Porta 65 Jovem: candidatava-se com a promessa e só se assinava o definitivo depois de saber se o apoio tinha sido aprovado. Era, aliás, o que estava previsto no artigo 10.º do regulamento do programa.

Esse artigo foi revogado, com efeitos a 1 de setembro de 2024^[12]. Hoje é possível candidatar-se sem contrato nenhum, e o contrato de arrendamento é exigido depois, como condição de pagamento do apoio. Quem estiver a seguir um guia escrito antes dessa data – e há muitos, ainda online – está a preparar-se para um passo que deixou de existir.

O que fazer com isto

Se está do lado de quem arrenda, a regra prática resume-se a uma frase: não entregue o imóvel antes de assinar o contrato definitivo. Tudo o resto – a forma, o sinal, os prazos – resolve-se com um papel bem escrito. Aquilo não se resolve com papel nenhum, porque a qualificação do contrato depende do que se faz, não do que se escreve.

Se está do lado de quem vai arrendar, o que mais o protege não é o sinal: é ter escrito, com data ou acontecimento concreto, quando é que o contrato definitivo se celebra e o que acontece se não se celebrar.

E se este imóvel é um investimento e não uma casa para viver, há duas contas a fazer antes de qualquer assinatura. A primeira é saber o que ele rende depois de todas as despesas e do imposto sobre a renda – o simulador de rentabilidade faz essa. A segunda é a atualização anual: a renda que combinar hoje sobe pelo coeficiente que o Instituto Nacional de Estatística publica todos os anos, e o simulador de atualização de rendas mostra quanto, com o arredondamento que a lei manda fazer.

A promessa protege o negócio durante algumas semanas. O que decide se o negócio valia a pena são os números que estão por trás dele – e esses vêem-se antes de assinar seja o que for, no simulador de custos de aquisição. É a mesma exigência que aplicamos quando o assunto é a nossa própria casa: no artigo sobre o que é uma empresa gazela cada afirmação está ligada ao documento oficial onde pode ser verificada.