IRS rendas 2026: a taxa de 10% e quem fica de fora

Desde 1 de janeiro de 2026, as rendas de habitação até 2.300,00€ por mês pagam 10% de IRS, e não os 25% da regra geral do arrendamento habitacional. Vale para contratos novos e antigos, aplica-se aos rendimentos auferidos até ao fim de 2029 e não é preciso pedir nada a ninguém.

Há, porém, uma linha no diploma que muda a conclusão para muita gente: a lei ressalva “salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável”. Quem tem um contrato longo já pode estar a pagar 5% – e, nesse caso, o regime novo não lhe traz nada.

O que se segue percorre o diploma artigo a artigo, mostra onde está o degrau que faz perder dinheiro a quem sobe a renda cem euros, e fecha com quatro casos com as contas feitas – incluindo um em que o benefício não se aplica.

O que mudou, afinal?

Mudou por via do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovado ao abrigo de uma autorização do Parlamento que lhe fixou de antemão os tetos^[6] e publicado no Diário da República^[1]. O diploma é largo – mexe no IVA das empreitadas, cria contratos de investimento, substitui o arrendamento acessível e altera o Código do IMT – mas o que muda a conta de quem tem uma casa arrendada cabe num artigo só.

Esse artigo é o 45.º-C, e repare onde foi parar: ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, não ao Código do IRS. O decreto-lei nem sequer altera o Código do IRC – as alterações são ao Código do IVA, ao Código do IRS, ao Estatuto dos Benefícios Fiscais e ao Código do IMT^[1]. Quem for procurar a norma ao código do imposto não a encontra lá.

Qual é a taxa, e a quem se aplica?

A taxa autónoma é de 10% sobre os rendimentos prediais de contratos destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação, desde que a renda mensal não exceda o limite legal, e vale para os rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029^[1].

A comparação que interessa é com os 25% do artigo 72.º, n.º 2 do Código do IRS, que é a taxa do arrendamento habitacional fora deste regime^[5].

Mas antes não eram 28%?

Eram – e ainda são, noutros imóveis. Vale a pena desfazer a confusão, porque o número errado estraga a comparação toda.

A partir de 7 de outubro de 2023, data em que entrou em vigor a Lei n.º 56/2023, a do Mais Habitação, o Código do IRS deixou de ter uma taxa para os rendimentos prediais e passou a ter duas^[5]:

1. 25% nos rendimentos de arrendamento para habitação – artigo 72.º, n.º 2
2. 28% em todos os restantes rendimentos prediais, que é onde ficam as lojas, os escritórios, os armazéns, as garagens e os terrenos – artigo 72.º, n.º 1, alínea e)

Antes dessa data eram 28% para tudo. A Autoridade Tributária fixou depois, em instruções próprias, como a mudança se aplica no tempo: os 25% valem para os rendimentos de arrendamento habitacional auferidos em 2023 e nos anos seguintes, salvo quando o contrato já beneficiasse de uma taxa inferior^[10].

E nas empresas nunca foram nem 25% nem 28%. As rendas de uma sociedade são rendimento sujeito a IRC, tributado sobre o lucro, que é outro imposto e outra conta – e é por isso que o benefício, do lado das empresas, não podia funcionar por via da taxa.

E quem declara em categoria B?

Aqui o mecanismo é outro. Quem tem as rendas em categoria B com contabilidade organizada não recebe uma taxa mais baixa: recebe metade do rendimento a contar. O n.º 2 do artigo 45.º-C manda considerar os rendimentos “apenas em 50%”^[1], e o imposto incide sobre essa metade, pelas regras normais da categoria.

E as empresas?

O mesmo, e na mesma frase: o n.º 2 abrange os sujeitos passivos de IRC e os de IRS com contabilidade organizada em conjunto^[1]. Uma sociedade com imóveis arrendados leva metade das rendas a rendimento tributável. A taxa do IRC não muda; muda a base sobre a qual ela incide.

O que conta como renda moderada?

O limite não está escrito em euros na lei. O artigo 2.º, n.º 2 define a renda mensal moderada como 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026^[1]. Essa retribuição é de 920,00€ no continente^[4], o que dá 2.300,00€ – e este não é um cálculo nosso: é a própria Autoridade Tributária que escreve o número^[3].

Repare no ano. O limite fica ancorado à retribuição mínima de 2026 e não sobe sozinho quando ela subir: só muda por portaria, com o fator de atualização do artigo 24.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano^[1] – o mesmo fator que manda na atualização anual das rendas.

A aferição é mais exigente do que parece, e é aí que muita gente se vai enganar. O artigo 3.º manda considerar a totalidade do valor pago, acrescido dos bens móveis, dos equipamentos e das partes acessórias ligados ao imóvel com carácter de permanência, e ainda dos serviços que contribuam para a sua valorização – ainda que sejam objeto de negócios jurídicos distintos^[1].

Por outras palavras: separar a renda em dois papéis, um para a casa e outro para a mobília ou para um serviço, não baixa o valor para este efeito. E havendo vários arrendatários, o limite afere-se pela soma, não por pessoa.

Os contratos que já estão em vigor também contam?

Contam. O artigo 45.º-C não distingue contratos novos de antigos – o que delimita é o rendimento. A norma fala de rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, e o artigo 18.º, n.º 2 fá-la produzir efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026^[1].

Na prática: um contrato assinado há cinco anos, com renda dentro do limite e fim habitacional, tem os rendimentos de 2026 já abrangidos, sem ter de se lhe tocar.

E a retenção na fonte?

Acompanha a taxa. O decreto-lei acrescentou uma alínea f) ao n.º 1 do artigo 101.º do Código do IRS, e a retenção passa a 10% nos rendimentos da categoria F abrangidos por este regime^[1], em vez dos 25% da regra geral.

Só interessa a quem arrenda a entidades com contabilidade organizada, que são as que retêm. Arrendando a particulares não há retenção nenhuma, e a diferença aparece toda de uma vez na liquidação.

Há regimes melhores do que os 10%?

Há dois. E é aqui que o anúncio dos 10% se desfaz para uma parte dos senhorios.

O primeiro já existia antes. O artigo 72.º do Código do IRS reduz a taxa conforme a duração do contrato de habitação permanente: menos 10 pontos percentuais entre cinco e dez anos, menos 15 entre dez e vinte, menos 20 a partir de vinte^[5]. Sobre os 25% de base, dá 15%, 10% e 5%.

Leia a última linha outra vez: um contrato de vinte anos ou mais já paga 5%, metade da taxa nova. E um contrato de dez a vinte anos já pagava exatamente 10% – para esse, o regime novo não muda absolutamente nada.

A lei protege-os: o artigo 45.º-C ressalva “salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável”, e o artigo 2.º, n.º 4 acrescenta que o diploma não prejudica a opção pelo regime mais favorável^[1].

Há ainda uma passagem do n.º 3 que costuma passar despercebida: num contrato de cinco a dez anos, cada renovação com igual duração vale mais dois pontos de redução, até ao limite de dez pontos^[5]. Somados aos dez da duração inicial, são vinte – e um contrato renovado vezes suficientes chega aos mesmos 5%.

E há um quarto degrau, no n.º 24, que quase não se vê escrito em lado nenhum: um contrato novo cuja renda fique pelo menos 5% abaixo da renda do contrato anterior sobre o mesmo imóvel ganha mais cinco pontos de redução^[5]. Num contrato de vinte anos, somados aos vinte pontos da duração, a redução chega aos 25 – tanto quanto a própria taxa.

O segundo regime é novo e é melhor do que tudo o resto – e tem um problema que vem já a seguir.

Como funciona o arrendamento acessível?

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, aprovado como anexo III do decreto-lei, isenta de IRS e de IRC os rendimentos prediais dos contratos que cumpram as suas condições^[1]. Não é taxa reduzida: é isenção, e por isso vale mais do que tudo o resto que está neste diploma.

As condições são poucas e claras. O contrato para residência permanente tem prazo mínimo de três anos; o senhorio submete na plataforma eletrónica do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração, a cópia do contrato e o comprovativo da comunicação no Portal das Finanças; e a renda tem de respeitar um limite máximo^[1].

Porque é que ainda não se pode usar com segurança?

Não é que esse limite não exista na lei. É que não se consegue saber qual é.

O artigo 4.º, n.º 1 do anexo III diz duas coisas ao mesmo tempo. Fixa o critério: o limite tem por base 80% da mediana dos valores de renda divulgada pelo INE para o concelho do locado. E remete o valor para portaria dos membros do Governo das finanças e da habitação – um limite máximo por tipologia, que pode ainda pesar características do imóvel, designadamente o nível de eficiência energética e a disponibilidade de estacionamento privativo^[1].

A diferença entre as duas coisas é toda. Um senhorio não pode ir buscar a mediana do INE do seu concelho, tirar-lhe 20% e assinar descansado: o teto que o contrato tem de respeitar é o da portaria, por tipologia, e não o da conta que ele faça em casa.

E essa portaria não saiu. O artigo 16.º dava 30 dias a contar da publicação do decreto-lei para a aprovar, o que esgotou o prazo a 19 de junho de 2026. Entretanto, o artigo 18.º, n.º 1 fez o regime produzir efeitos a 1 de setembro de 2026 e, na mesma data, o artigo 17.º revogou o Decreto-Lei n.º 68/2019, que era o regime anterior e tinha limites publicados. O artigo 14.º manda ler as referências a esses limites antigos como feitas ao artigo 4.º do anexo III^[1] – e não ao contrário: os valores da portaria antiga não passam a ser os novos. Em setembro, questionado sobre a demora, o Ministério das Infraestruturas e Habitação respondeu que a portaria “está para publicação”^[9].

O que está em jogo não é pouco. O artigo 7.º do anexo III diz que o incumprimento dos requisitos implica a perda dos benefícios desde o momento em que ocorreu, com regularização da diferença de imposto e juros compensatórios^[1]. Quem assine a contar com a isenção faz bem em confirmar se a portaria já saiu, em vez de calcular o limite por sua conta.

E o problema não fica só no arrendamento acessível

Há aqui um efeito que passa ao lado de quem lê só a parte do RSAA. O n.º 23 do artigo 72.º do Código do IRS exclui das taxas reduzidas por duração os contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 cuja renda mensal exceda em 50% os limites de preço de renda por tipologia da Portaria n.º 176/2019^[5].

Só que o artigo 14.º, alínea b) manda considerar as referências aos limites dessa portaria como feitas ao artigo 4.º do anexo III^[1]. À letra, desde 1 de setembro de 2026 a fronteira que decide quem perde as taxas reduzidas por duração aponta para um limite que ainda não tem valor publicado. É mais uma razão para confirmar o estado da portaria antes de contar seja com o que for.

E os contratos de investimento para arrendamento?

São para outra escala. O anexo I cria os contratos de investimento para arrendamento, com vigência até 25 anos, celebrados com o Estado e com os benefícios fixados caso a caso^[1]. Produzem efeitos a 1 de setembro de 2026 e dependem de minuta aprovada por despacho e de portarias próprias.

Não é um regime a que um senhorio com uma casa se candidate: é o instrumento de quem constrói ou reabilita para arrendar em quantidade.

O IVA das obras desceu mesmo?

Desceu para 6% no continente^[7], por via da verba 2.42 aditada à lista I do Código do IVA, que abrange as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente, ou exclusivamente a arrendamento habitacional, dentro dos mesmos limites de preço e de renda^[1].

As condições são apertadas. A venda tem de ocorrer em 24 meses a contar do início de utilização; no arrendamento, o primeiro contrato tem de entrar em vigor nesses mesmos 24 meses e o imóvel tem de estar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, sob pena de regularização do imposto a favor do Estado^[3]. A verba cessa a 31 de dezembro de 2032.

Esta é, por enquanto, a única parte do diploma sobre a qual a Autoridade Tributária publicou instruções – todas de IVA. Sobre a vertente do IRS e do IRC não há, à data em que isto se escreve, doutrina administrativa nenhuma.

O que muda para quem paga renda?

A dedução à coleta dos encargos com imóveis sobe, mas não este ano. O artigo 78.º-E do Código do IRS ganhou um n.º 10 que eleva o limite para 1.000,00€, e o artigo 15.º, n.º 1 diz que esse valor só se aplica a partir de 2027. Em 2026 o limite é 900,00€^[1].

A norma acrescenta uma ressalva que interessa a quem ganha menos: o limite mais alto do n.º 4 do mesmo artigo continua a valer quando for superior^[1]. Vale a pena reter as duas coisas, porque os 1.000,00€ são o número que aparece no código, e não o que se aplica à declaração deste ano.

As taxas e os limites, num quadro

Quatro casos, com as contas feitas

Os valores são genéricos e servem para mostrar o mecanismo. As despesas dedutíveis são as do artigo 41.º do Código do IRS – imposto municipal sobre imóveis, condomínio, seguros, conservação – e aqui aparecem como um total, para a conta se ler de uma vez.

1. Senhorio particular, renda de 1.000,00€

Um apartamento arrendado a 1.000,00€ por mês, contrato de habitação sem duração longa, 1.800,00€ de despesas dedutíveis no ano.

1. Rendas do ano: 1.000,00€ × 12 = 12.000,00€
2. Menos as despesas: 12.000,00€ − 1.800,00€ = 10.200,00€ de rendimento líquido
3. Antes, a 25%: 2.550,00€ de IRS
4. Agora, a 10%: 1.020,00€ de IRS

Poupa 1.530,00€ no ano. É o caso simples, e é o que o diploma foi buscar.

2. A mesma casa, dentro e fora do limite

Agora o caso que decide preços. Duas hipóteses para o mesmo imóvel, com 3.000,00€ de despesas dedutíveis: uma renda de 2.300,00€ e outra de 2.400,00€.

1. A 2.300,00€: 27.600,00€ de rendas − 3.000,00€ = 24.600,00€. Dentro do limite, a 10% dá 2.460,00€ de IRS e sobram 22.140,00€.
2. A 2.400,00€: 28.800,00€ de rendas − 3.000,00€ = 25.800,00€. Fora do limite, a 25% dá 6.450,00€ de IRS e sobram 19.350,00€.

Cobrar mais 1.200,00€ de renda no ano deixa o senhorio com menos 2.790,00€ no bolso. E o problema não acaba aí: depois de passar o limite, a renda tem de subir muito mais do que se imagina só para recuperar o terreno perdido.

O limite não é uma linha suave: é um degrau. Toda a faixa entre os 2.300,00€ e os 2.710,00€ deixa o senhorio pior do que ficaria a cobrar 2.300,00€ – e ainda por cima com um inquilino a pagar mais. Para ver o efeito disto no retorno de um imóvel concreto, o simulador de rentabilidade faz a conta com os custos todos.

3. Sociedade com três apartamentos

Uma pequena sociedade com três apartamentos arrendados a 900,00€, 1.100,00€ e 1.300,00€ por mês, todos abaixo do limite.

1. Rendas do ano: (900,00€ + 1.100,00€ + 1.300,00€) × 12 = 39.600,00€
2. Considerado apenas em 50%: 19.800,00€ de rendimento a tributar
3. IRC à taxa reduzida das pequenas e médias empresas, 15% sobre os primeiros 50.000,00€^[8]: 2.970,00€
4. Sem o benefício, a mesma taxa sobre 39.600,00€ daria 5.940,00€

Metade do rendimento, metade do imposto. Note que a taxa não muda: muda o que entra na base. É por isso que este benefício vale mais a quem tem taxa mais alta – uma sociedade já acima dos 50.000,00€ de matéria coletável poupa à taxa geral, não à reduzida.

4. Quando o benefício não serve para nada

Um contrato de arrendamento para habitação permanente com 20 anos, renda de 1.500,00€, 2.000,00€ de despesas.

1. Rendas do ano: 18.000,00€ − 2.000,00€ = 16.000,00€
2. Pelo artigo 72.º, n.º 5, a taxa tem uma redução de 20 pontos: 25% − 20 = 5%, ou seja 800,00€
3. Pelo regime novo, a 10%, seriam 1.600,00€

O regime novo duplicaria o imposto. Não acontece, porque o artigo 45.º-C ressalva a taxa mais favorável^[1] – mas este senhorio não tem nada a ganhar com a notícia, e convém que o saiba antes de mexer no contrato.

Antes de reagir a um benefício novo, veja o que já tinha. Encurtar um contrato de vinte anos para “aproveitar” os 10% seria trocar 5% por 10% e chamar-lhe poupança.

Perguntas frequentes

Tenho de pedir alguma coisa para ter a taxa de 10%?

O artigo 45.º-C não prevê pedido nem comunicação própria: a taxa depende de a renda estar dentro do limite e de o contrato ser exclusivamente de habitação^[1]. O arrendamento acessível, esse, exige submeter o contrato na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração – são regimes diferentes, e um não depende do outro.

Mobílias e serviços contam para os 2.300,00€?

Contam. O artigo 3.º, n.º 1 inclui os bens móveis e equipamentos ligados ao imóvel com carácter de permanência, e os serviços que contribuam para a sua valorização, ainda que em contratos separados. Dividir a renda em dois papéis não resolve.

E se a renda subir a meio do ano e passar o limite?

O artigo 3.º, n.º 3 manda considerar o valor anual da renda dividido pelo número de meses decorridos. Uma renda que ultrapasse o limite deixa de cumprir a condição do artigo 2.º, com as consequências que o gráfico acima mostra.

Vale para alojamento local ou para escritórios?

Não. A norma exige contratos destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação. Fora disso valem as taxas gerais do artigo 72.º do Código do IRS – 25% no arrendamento habitacional e 28% nos restantes rendimentos prediais^[5].

Posso optar pelo englobamento?

O artigo 2.º, n.º 4 diz que as medidas não prejudicam a opção pelo regime mais favorável, e a opção pelo englobamento da categoria F mantém-se. Para rendimentos baixos, englobar pode ficar abaixo de 10% – é uma conta a fazer caso a caso, e não uma regra.

Aplica-se nos Açores e na Madeira?

O decreto-lei não fixa um limite regional próprio para a renda moderada, e a retribuição mínima de 920,00€ que lhe serve de base é a do continente^[4]. É um ponto a confirmar junto da Autoridade Tributária antes de contar com o regime fora do continente.

O que acontece aos contratos do antigo arrendamento acessível?

Mantêm os efeitos fiscais atribuídos ao abrigo do Decreto-Lei n.º 68/2019, por força da norma transitória do artigo 15.º, n.º 2, que lhes manda aplicar, com as devidas adaptações, parte do regime fiscal novo^[1].

Isto é para sempre?

Não. A taxa de 10% e a consideração em 50% valem para rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, e a verba do IVA cessa a 31 de dezembro de 2032^[1]. São regimes com prazo escrito na lei, e qualquer conta a mais de quatro anos tem de contar com isso.

Uma nota sobre o texto que está a ler

O diploma publicado a 20 de maio foi corrigido por uma declaração de retificação a 13 de julho, que alterou seis passagens^[2]. Uma delas importa: a remissão do limite do subarrendamento, que no texto original apontava para o preço de venda e passou a apontar para o limite da renda. Quem tenha lido a versão de maio pode estar com uma leitura desatualizada.

Se quiser ver como estas regras se cruzam com o resto de um negócio de arrendamento, escrevemos também sobre o contrato-promessa de arrendamento, onde cada afirmação está igualmente ligada ao artigo do código que a sustenta. E antes de comprar seja o que for para arrendar, vale a pena somar os custos da aquisição no simulador de IMT e imposto do selo, que é onde as contas de um imóvel costumam mudar de sinal.

Fica um aviso que este assunto obriga a dar: o regime é recente, tem partes por regulamentar e não tem, à data em que isto se escreve, uma única ficha doutrinária da Autoridade Tributária sobre a vertente do IRS e do IRC. O que está aqui é informação, não é aconselhamento fiscal, e cada situação concreta deve ser validada com um contabilista certificado antes de qualquer decisão.