Casa diferente da planta: a escritura diz menos do que parece

Uma aluna minha do Nível 2 perguntou-me: “se agora dá para fazer a escritura de uma casa com obras não licenciadas, o problema desapareceu?”

A mensagem dela trazia seis alíneas, e esta arrastava as outras cinco. Respondo-lhes a todas, mas começo por aqui.

Não. E há uma surpresa pelo caminho: a parte que toda a gente julga ser a novidade de 2026 já tinha acontecido em 2024.

Cinco fases, e não uma reforma

Quem acabou com a obrigação de apresentar o título urbanístico ao notário foi o Decreto-Lei n.º 10/2024. Essa eliminação foi expressamente antecipada para 1 de janeiro de 2024, quando o resto do diploma só entrou em vigor a 4 de março^[1].

O dever que ficou no lugar – informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção^[1] – não estava entre as antecipações. Começou a 4 de março, e não em janeiro. Houve assim dois meses em que já não era preciso apresentar o título e ainda não havia um dever próprio de dizer seja o que for sobre ele.

O diploma deste ano confirma a linhagem ao descrever-se a si próprio: integra no RJUE normas daquele e assegura “um ajustamento a este regime”^[2].

Depois acontece uma coisa curiosa. O Decreto-Lei n.º 108/2026 revogou esse artigo 19.º, com efeitos a 1 de junho de 2026^[2], enquanto o essencial da reforma só entrou a 1 de outubro, por força de um adiamento posterior^[3].

Entre junho e setembro de 2026 repetiu-se, por quatro meses, o que já tinha acontecido em 2024. Convém dizer com precisão o que caiu e o que não caiu: a dispensa de apresentar o título manteve-se o tempo todo, e nunca esteve em causa; o que desapareceu foi o dever específico de informar. Os deveres gerais de informação do direito civil e notarial não dependem destes diplomas e continuaram a aplicar-se.

O que entrou em vigor a 1 de outubro de 2026 foi uma exigência a mais. O artigo 4.º-A do RJUE passou a obrigar o conservador, o notário, o advogado ou o solicitador a fazer menção, no documento que titula a transmissão, a uma de três coisas^[4]:

• que o título urbanístico existe, quando lhe é apresentado;
• que o transmitente declara que o tem, quando não o apresenta;
• que o transmitente declara que não tem título urbanístico.

E com uma sanção que não é decorativa: sob pena de anulabilidade do negócio jurídico^[4]. Anulável não é nulo: a anulabilidade tem de ser arguida por quem tem legitimidade, dentro de prazo, e é sanável mediante confirmação^[5].

A novidade de 2026 não foi tirar um travão. Foi obrigar a dizer, no papel, em que estado ele está – e isso inclui dizer que não existe.

O que a menção não diz

Aqui está o ponto que decide tudo.

A menção da alínea a) diz que o título existe. Não descreve a obra, não mede áreas, não compara o construído com o aprovado.

Numa casa com título para 120 m² e uma ampliação de 40 m² feita sem licença, o vendedor pode apresentar o título existente. Se a entidade que titula o negócio se limitar a mencionar essa existência, os 40 m² não aparecem em lado nenhum do documento. Não é inevitável que assim seja – a norma fala em título “correspondente”, e há aqui matéria para discussão –, mas é perfeitamente possível, e é o bastante para que ler “tem título” não equivalha a estar descansado.

As outras duas menções são, paradoxalmente, mais informativas. Quando o documento registe que o vendedor declara ter o título sem o mostrar, ou que declara não o ter, o comprador fica a saber o que o vendedor declara – que não é o mesmo que ficar a saber o estado do título, porque ninguém o verificou. E continua sem saber a extensão da desconformidade física nem se a legalização é viável.

A promessa: o que diz a lei, e o que fez um tribunal

O artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil continua a prever, na promessa de transmissão onerosa de um direito sobre edifício ou fração, o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, pela entidade que reconhece, da existência da licença de utilização ou de construção^[6]. A letra não foi alterada.

A aplicação, essa, não é pacífica – e o caso que melhor o mostra inverte a intuição de quase todos.

Em janeiro de 2026, a Relação de Coimbra julgou um contrato-promessa de dois prédios urbanos por 120.000,00€, com 10.000,00€ de sinal pagos. Os compradores, que conheciam a irregularidade, pediram a execução específica, isto é, queriam a casa. Foram os vendedores que invocaram a falta de licença, para se livrarem do negócio. Perderam, e por dois fundamentos independentes^[7].

O primeiro é o que tem dado conversa: o tribunal considerou que aquela certificação foi substituída pelo dever de informação do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 10/2024, por a exigência se revelar incompatível com o propósito de dinamização do mercado imobiliário^[7].

O segundo é mais sólido e menos citado: a invalidade ali em causa é “híbrida”. Pode ser arguida por quem promete adquirir, mas quem promete transmitir só a pode invocar quando a falta das formalidades seja imputável à contraparte – e como a falta de licença não era imputável aos compradores, “falece legitimidade aos recorrentes”^[7]. É a leitura da parte final do próprio artigo 410.º, n.º 3^[6].

O tribunal acrescentou que o diploma de 2024 não torna nulos estes negócios, e que o comprador que sabia da irregularidade e pediu a execução específica não pode depois invocar vício da vontade para anular, sob pena de venire contra factum proprium^[7].

Uma ressalva de peso: o primeiro fundamento apoia-se num artigo que foi revogado meses depois da decisão^[2]. Não encontrei jurisprudência posterior a junho de 2026 que diga o que substitui a certificação. O segundo fundamento não depende disso.

Para quem compra, a consequência prática é indiferente ao desfecho jurídico: a promessa é o momento em que esta questão costuma aparecer, e costuma aparecer tarde. Tarde porque o sinal se paga ali mesmo, na assinatura, e porque antes dela já houve visitas, avaliações e tempo gasto. Esclarecida antes, a pergunta custa o preço de uma consulta na câmara; esclarecida depois, custa o que estiver em cima da mesa.

Não ter título não é o mesmo que ser ilegal

Há operações legitimamente isentas de licença e de comunicação prévia. A lista está no artigo 6.º, n.º 1, e inclui as obras de conservação, as obras de reconstrução de edifícios ou frações e as obras de escassa relevância urbanística^[8]. Estas últimas são as obras ou instalações técnicas que, pela natureza, dimensão ou localização, tenham escasso impacte urbanístico, e o artigo 6.º-A enumera-as uma a uma^[8].

Vale a pena não decorar medidas de cabeça, porque cada alínea traz condições que andam juntas. A primeira, por exemplo, não fixa só uma altura: admite, em alternativa, a cércea do rés do chão do edifício principal, e exige ainda que a edificação não ultrapasse 10 m² e não confine com a via pública^[8]. Um anexo com a medida certa, mas encostado à rua, já não cabe ali.

Não terem título próprio não as torna irregulares – mas isento de licença não é isento de tudo. A própria lei diz que a isenção não dispensa a observância das normas legais e regulamentares aplicáveis, incluindo planos municipais, servidões e normas técnicas, e que estas obras podem sempre ser fiscalizadas^[8]. E há uma formalidade que continua: até cinco dias antes de começar, o promotor informa a câmara dos trabalhos e de quem os vai executar, mesmo nas obras isentas; escapam a isso apenas as obras de conservação que fiquem inteiramente dentro do edifício^[20]. E no mesmo prazo afixa-se, no local da obra e de forma visível da via pública, o aviso que publicita a operação^[20].

Nos imóveis classificados ou em vias de classificação, nos que estejam integrados em conjuntos ou sítios classificados, e nos que fiquem em zonas de proteção, o regime das obras de escassa relevância não se aplica^[8]. Há uma exceção, e convém ver a quem ela serve: a substituição de caixilhos por outros que promovam a eficiência energética – mantidas a geometria, a relação volumétrica dos componentes e um acabamento exterior idêntico ao original – continua a ser obra de escassa relevância nas zonas de proteção^[8]. Nos imóveis classificados em si, não.

O que não quer dizer que nada seja isento nesses imóveis: as obras de conservação têm isenção própria, desde que haja parecer favorável da entidade do património cultural, entregue com a informação de início de trabalhos^[8].

Há ainda as construções erguidas ao abrigo do direito anterior. O RJUE protege-as: obras de reconstrução ou de alteração não podem ser recusadas com fundamento em normas supervenientes à construção originária, desde que não originem nem agravem a desconformidade, ou melhorem a segurança e a salubridade^[9]. Proteger o existente não é, porém, legalizar o que já era ilegal quando foi feito.

A pergunta útil não é “tem licença?”. É “o que é que titula o que está construído, e corresponde ao que lá está?”.

O que o município pode fazer, independentemente de quem é o dono

Quando há operações feitas sem licença, sem comunicação prévia, ou em desconformidade com elas ou com as normas aplicáveis, os órgãos competentes estão obrigados a adotar medidas de tutela e restauração da legalidade^[10]. Obrigados, não autorizados. E nada nessa norma abre exceção para o imóvel ter mudado de dono, nem para a situação ter sido escrita na escritura.

São sete as medidas previstas^[10]: o embargo de obras ou trabalhos; a suspensão administrativa da eficácia da licença ou informação prévia; trabalhos de correção ou alteração; a legalização; a demolição total ou parcial; a reposição do terreno nas condições anteriores; e a cessação da utilização do edifício ou da fração^[11].

A cessação da utilização é a que quase ninguém antecipa e a que mais depressa estraga uma conta de investimento. Não é preciso demolir nada para um imóvel deixar de dar rendimento. E não fica pelo papel: se os ocupantes não cessarem a utilização indevida no prazo fixado, a câmara pode determinar o despejo administrativo^[12].

Há uma salvaguarda, e é mais estreita do que parece. O despejo deve ser sobrestado quando o imóvel esteja a ser usado para habitação e o ocupante mostre, por atestado médico, que a execução põe em risco de vida, por razão de doença aguda, quem ali se encontre; e nesse caso não pode prosseguir enquanto a câmara não providenciar pelo realojamento dessa pessoa, a expensas do responsável pela utilização indevida^[12].

Três consequências para quem investe em arrendamento. A salvaguarda não cobre lojas, escritórios ou armazéns. Não é uma suspensão indefinida, está ligada a uma doença aguda. E a conta do realojamento tem um destinatário designado na lei.

Quanto à demolição, a lei diz que pode ser evitada se a obra for suscetível de ser licenciada, ser objeto de comunicação prévia, ou puder ser posta em conformidade com trabalhos de correção; e a ordem é precedida de audiência do interessado, que dispõe de 15 dias para se pronunciar^[13].

Quem responde pelo quê

A segunda pergunta dela era a mais fina: até onde pode o vendedor afastar a responsabilidade com declarações na escritura ou cláusulas no contrato-promessa?

Há três planos a separar.

A situação do imóvel. Não se negoceia. O município não é parte no contrato, e nenhuma cláusula entre privados lhe retira o dever de atuar. A irregularidade fica onde sempre esteve.

A responsabilidade civil. A lei responsabiliza quem violou os deveres urbanísticos pelos danos e pelos custos de reconstituição, e monta grupos diferentes de responsáveis solidários conforme o tipo de infração^[14]. Há uma regra de fecho: todos os intervenientes na realização de operações urbanísticas respondem solidariamente quando não seja possível determinar o autor do dano, ou precisar o grau de intervenção de cada um^[14]. É uma solidariedade entre intervenientes, não entre proprietários sucessivos.

Há quem tema que a declaração de que não existe título arraste o comprador para dentro deste regime, por ficar documentado que ele sabia. A norma não dá para aí, e vale a pena ver porquê. O conceito de promotor inclui o proprietário que teve conhecimento das obras ou usos ilícitos, mas está definido “para os efeitos do disposto nos n.os 2 e 3” e refere-se ao conhecimento das obras, não ao conhecimento da falta de título – que são coisas diferentes. E a presunção de conhecimento que a norma monta depende de o proprietário ter permitido ao responsável direto da violação o acesso à utilização do imóvel^[14], o que não descreve quem compra uma obra já concluída. Saber que não há título é uma coisa; ser promotor de uma operação ilícita é outra.

A relação entre comprador e vendedor. É contratual, e é a única das três que as partes moldam. Mas moldar não é anular: o Código Civil não deixa renunciar antecipadamente, de forma irrestrita, aos direitos que assistem a quem compra, e uma declaração de que se aceita o imóvel no estado em que se encontra não produz exoneração automática e total. Influi; não apaga.

A síntese prudente: a venda não limpa o imóvel, e a declaração do comprador não limpa o vendedor. Quem paga o quê decide-se depois, caso a caso.

E a ordem pode atingir quem comprou depois de a irregularidade existir. O Tribunal Central Administrativo Norte, em 31 de janeiro de 2020, manteve a atuação municipal contra a proprietária de uma fração com construção não licenciada no terraço, comprada em 1999, com a afirmação de que “o decurso do tempo não consolida a construção efetivada sem licença”; e negou-lhe indemnização, por não se ter demonstrado ilicitude do município e por o jus aedificandi não integrar o direito de propriedade^[15].

Convém, porém, ver de que caso se trata, porque não é o do comprador distraído. Além da construção que já lá estava, os factos registam obras feitas depois da aquisição – obras de vulto no terraço em 1999, uma parede de tijolo em 2000, e outras em 2008 – e registam que a irregularidade era conhecida do lado da proprietária pelo menos desde a reunião de condomínio de janeiro de 2000^[15]. Construção anterior, intervenção posterior e conhecimento provado é uma combinação diferente de comprar uma casa e nunca lhe ter tocado.

Por isso o acórdão não serve para dizer que qualquer comprador alheio às obras responde pessoalmente pelos custos. O que fica demonstrado é mais modesto e mais importante: a aquisição posterior não dá imunidade ao imóvel, e a reposição da legalidade, em si, não gera direito a ser indemnizado.

Já escrevi aqui sobre um negócio inviabilizado por uma reposição de legalidade imposta pela câmara, que funcionou na prática como um ónus sobre o imóvel: está no artigo sobre o sinal em dobro.

E no contrato-promessa, o que se pode salvaguardar?

Se a escritura não garante que a casa corresponde ao que está licenciado, fica a pergunta: até onde podem comprador e vendedor proteger-se antes dela?

Mais do que parece, e há uma distinção que decide tudo: documentar o conhecimento de uma irregularidade não é o mesmo que renunciar a direitos.

A renúncia tem um travão expresso. É nula a cláusula pela qual o credor renuncia antecipadamente aos direitos que a lei lhe dá para o caso de incumprimento^[21]. Isso não torna nula uma cláusula genérica – aquele “aceita o imóvel no estado em que se encontra” – mas deixa-a a prometer menos do que aparenta, porque fica por responder o que o comprador sabia, concretamente, quando assinou.

Descrever as desconformidades, essa, não renuncia a nada. Quando o direito transmitido esteja sujeito a ónus ou limitações que excedam os limites normais, pode haver anulabilidade por erro ou dolo, verificados os requisitos legais; e quando a desconformidade respeite às características do imóvel, pode estar em causa o regime da venda de coisa defeituosa^[21]. Num caso e no outro, quem conhecia uma desconformidade concretamente identificada dificilmente sustenta que se enganou quanto à existência dela. É a diferença entre a cláusula genérica e outra que identifique os 40 m² de ampliação sem licença, com o projeto aprovado e o levantamento do construído em anexo.

Conhecer a obra não é conhecer as consequências. Uma ordem de demolição que ninguém mencionou, uma legalização que se vem a descobrir inviável, ou uma garantia dada e não cumprida, são perguntas diferentes dessa.

Dentro dos limites da lei, as partes fixam livremente o conteúdo do contrato^[21]: quem promove a legalização, quem suporta projetos, taxas e obras, que documentação é entregue, e se a escritura fica dependente de a situação urbanística se resolver – com destino definido para o que já tiver sido pago.

O que nenhuma cláusula alcança é o município. Em relação a terceiros, o contrato só produz efeitos nos casos e termos especialmente previstos na lei^[21] – e a lei manda a câmara atuar^[10].

Quando a desconformidade está na parte comum

Em propriedade horizontal, a obra irregular pode estar numa parte comum – um terraço, uma fachada, uma cobertura. Aí a legalização deixa de depender só de quem compra.

O telhado e os terraços de cobertura são partes comuns, ainda que só uma fração os use^[19]. O que é preciso para os mexer depende da natureza da intervenção, e há dois degraus. Em regra, as obras que constituam inovação dependem da aprovação da maioria dos condóminos, maioria essa que tem de representar dois terços do valor total do prédio; a própria norma baixa essa exigência em casos contados, como um elevador ou painéis solares para autoconsumo^[19]. Já as alterações ao título constitutivo – entrar com uma parte comum para dentro de uma fração, por exemplo – pedem o acordo de todos, embora a falta desse acordo possa ser suprida pelo tribunal quando quem discorda valha menos de um décimo do capital investido e a mudança não altere o uso, o valor relativo nem o fim das outras frações^[19].

Seja num degrau ou no outro, a conclusão para quem compra é a mesma: não é uma decisão que o dono da fração tome sozinho.

E não é teórico. No caso do TCA Norte, foi precisamente a recusa dos condóminos em viabilizar o edificado que tornou o impedimento “incontornável”: não sendo possível legalizar, o tribunal entendeu que ao município não restava alternativa à demolição, sob pena de se criar uma situação de “impunidade permissiva”^[15].

Quem compra uma fração com uma desconformidade na parte comum compra, portanto, um problema cuja solução não controla sozinho.

Três documentos que não dizem a mesma coisa

Confundem-se com frequência, e cada um responde a uma pergunta diferente.

O processo urbanístico, na câmara, diz o que foi licenciado ou comunicado. A certidão do registo predial diz quem é o dono e que ónus incidem sobre o prédio – e nela chegam a aparecer atos de fiscalização, porque o embargo e a sua cessação ou caducidade são objeto de registo na conservatória^[16]. A caderneta predial diz o que a matriz fiscal registou, para efeitos de tributação.

Nenhum deles, sozinho, certifica que a construção corresponde ao que está titulado. E não encontrar nada no registo não prova que não haja nada: prova que não foi registado.

Legalizar: o que a lei prevê

Quando é possível assegurar a conformidade, a câmara notifica os interessados para legalizarem, com prazo^[17].

Há uma válvula de escape para as construções antigas: pode dispensar-se o cumprimento de normas técnicas que se tenham tornado impossíveis ou não razoáveis de exigir, desde que tenham sido cumpridas as condições técnicas vigentes à data da obra – e a prova dessa data compete a quem pede a legalização^[17]. Quem compra uma casa antiga sem papel compra também esse ónus de prova.

A legalização nem sempre depende da iniciativa do particular. Quando os interessados não a promovem, a câmara pode fazê-la oficiosamente, exigindo as taxas fixadas em regulamento municipal, mas só quando estejam em causa obras que não impliquem cálculos de estabilidade; e essa legalização oficiosa tem por único efeito reconhecer que as obras cumprem os parâmetros dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis, sob reserva de direitos de terceiros^[17].

A tramitação concreta também não é igual em todo o lado: os municípios aprovam os regulamentos que a concretizam, dentro dos limites da lei^[17].

E há um pedido que vale a pena conhecer: informação à câmara sobre os termos em que a legalização se processaria, com resposta em 15 dias^[17]. Não garante que a obra venha a ser legalizada; diz o que seria preciso. A lei não lhe fixa preço, mas os atos previstos no diploma estão sujeitos a taxas^[20], e há municípios que cobram por esta informação.

O banco e o avaliador: o que a lei não diz

A quarta pergunta merece uma resposta honesta: o Decreto-Lei n.º 108/2026 não responde a isso. O RJUE regula urbanismo, não crédito nem avaliação.

O que a lei nova diz, e interessa ao banco, é outra coisa: o título de utilização transmite-se automaticamente com a propriedade^[4]. Esta regra vale para o título de utilização – já a substituição do titular de um procedimento urbanístico continua a exigir prova junto do presidente da câmara, para averbamento em 15 dias^[4].

Se o banco e o perito tratam uma área sem título como risco, como desconto, ou como motivo de recusa, é decisão de cada instituição e da regulamentação do crédito – não deste diploma. É uma pergunta que se faz antes de avançar, e cuja resposta se obtém por escrito.

A exceção que se mantém, e os seus limites

Nos imóveis construídos em lotes, a lei continua a proibir atos de primeira transmissão sem que seja exibida à entidade que celebra a escritura certidão da câmara municipal, que comprove a receção provisória das obras de urbanização ou que a caução é suficiente para as garantir^[18].

Não é absoluto: há uma via alternativa quando as obras de urbanização foram realizadas em certos termos, e a exibição é dispensada nos loteamentos titulados por alvarás emitidos ao abrigo de legislação antiga^[18].

Onde pode estar a oportunidade

A última pergunta é a de investidor, e a resposta tem duas metades.

A primeira é uma hipótese, e fica identificada como tal: nos casos em que o vendedor não tem título, a nova menção obriga a dizê-lo no documento, e uma ausência que antes só aparecia tarde passa a estar escrita. Negócios que morriam por surpresa podem passar a nascer com o problema em cima da mesa, e um defeito conhecido tende a transacionar-se com desconto. A hipótese não abrange tudo: a menção não revela desconformidades físicas quando o título existe. Não tenho dados de transações nem de preços, e por isso não afirmo nada como facto observado.

A segunda metade desfaz a primeira se for mal feita. Um desconto só compensa se for maior do que o custo de legalizar, suportando a demora até lá, e sobrevivendo ao cenário em que a legalização não é possível. Os dois primeiros estimam-se com orçamentos e prazos. O terceiro é diferente: a viabilidade jurídica tem de ser analisada à luz das condições concretas do imóvel, e o pedido de informação à câmara existe precisamente para isso.

Se a legalização implicar obras, há o enquadramento fiscal delas, e a taxa de IVA aplicável não é a que a maior parte das pessoas pensa – escrevi sobre isso no artigo do IVA a 6% nas obras. E o custo de aquisição não é o preço: para isso há o simulador de IMT e custos de aquisição.

O que mudou, afinal

Pouco na lei, muito no papel.

O risco está onde sempre esteve: numa casa que não corresponde ao que está titulado, e num município que continua obrigado a agir quando dá por isso.

O que mudou foi o que fica escrito. Desde 1 de outubro, o documento tem de dizer em que situação está o título – e, se não disser, o negócio é anulável. É mais informação do que havia em 2024, e muito mais do que havia em 2023.

Mas é informação sobre o título, não sobre a casa. Entre as duas vai a distância que este artigo tentou medir.